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ローン特約の白紙解約ってなに？
2022-07-18
ローン特約について解説しています。
以下、お客様：客 センチュリー21：セ
客：自宅を売却するときに、契約書にローン特約が記載されていました。
これはどんな特約なんでしょうか？
セ：はい、
ローン特約とは文字通り、ローンに関する特約です。多くの不動産購入者は現金のみで
不動産を購入することはなく、ローンなどを組んで購入するケースが多いため、
融資承認が下りなかった場合、契約を白紙に戻すことが出来る特約です。
客：そうなんですね。
白紙解約とはどんなものですか？
セ：契約をなかったことにすることです。ですから、手付金の授受や残代金の一部について
支払いがあった場合でも、売主は買主に対して、受け取った手付金や代金を
返還しなければなりません。
客：白紙解約になった場合、売買契約自体が無かったことになるのでしょうか？
セ：ローン特約には、２種類あります。
１つ目は、解除条件型です。買主がローン不成立の場合、自動的に契約が解除になる
場合です。
２つ目は、解除権留保型です。期限までにローンが不成立になった場合、契約を
解除するかどうか、買主が決定する場合です。ローンが不成立になった場合、多くの
買主は、他の融資機関にローンが組めないかどうか相談しますので、ローン特約と
言うと、解除権留保型が多いと思います。 解除権留保型の場合、解除期日までであれば、
売主に解除の意思表示をして契約を解除することができます。しかし、解除期日を
過ぎてしまうと、ローン特約による解除ができなくなるので、注意してください。
客：なるほど…
実際、ローン特約での解除は良くあるのでしょうか？
セ：頻度は多くないですが、たまにありますね。
客：それは、どんなケースが多いのでしょうか？
セ：過去にあった例として、審査途中で転職をされたり、内容に不備があった場合に、
ローンの借入金額の減額や、不成立により、白紙解約になったケースがありました。
客：出来れば、成立した契約を成立させたいのですが、売主は何か出来ることはありますか？
セ：そうですね、
売買契約締結前に、買主はローンの事前審査を受けますので、必ずしも融資の不成立が
多いわけではありません。しかし、新型コロナウィルスの影響で、審査にも影響が出る
場合も想定されますので、もし、ローン減額や不成立になった場合では、買主が他の
金融機関でローンを組めないか探す時間が必要ですので、売主に時間的余裕があるので
あれば、少し待って頂くのも一つの方法です。
客：わかりました。
ちなみにですが、買主がローン特約による解除を主張してきたが、主張が認められない
場合はありますか？
セ：過去の裁判に、買主がローンを成立させる努力を怠ったためにローン不成立になった
場合、ローン特約が認められなかったケースはあります。ローン特約は、審査を
進めていったが、融資が不成立だった場合に認められるものです。
客：そうなんですね。
確かに、白紙解約になった場合、売主側も引渡しの準備をしますので、ローン特約の
利用には一定の制約は必要かもしれませんね。
ローン特約の他に「手付解除」もありますが、何が違うのでしょうか？
セ：手付解除では、買主は手付金を放棄、売主は手付金の倍返しをすることにより解除
できる点が違います。また、手付解除は、不動産会社へ支払う仲介手数料は
返金されません。その点も大きく違う点かと思います。
客：なるほど、わかりました。ありがとうございました。
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