相続不動産ってどう評価するの？ | 札幌市の不動産売却ならセンチュリー21アルガホーム

相続不動産ってどう評価するの？

2022-10-31

相続不動産の評価について解説しています。

以下、お客様：客　センチュリー21：セ

 

客：相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算されるのですか？

セ：はい、建物の場合は簡単で毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに

　　わかります。固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続で評価額と

　　なります。問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と

　　同じではありません。

客：評価額と違うのですか？

セ：はい、同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算するための評価額は違います。

　　まず相続すると違う路線価地域にあるのか倍率地域にあるのかによって計算方法が

　　変わります。

客：路線価というのはよく聞きますが倍率地域って何ですか？

セ：はい、倍率地域とは簡単に言うと路線価のついていないエリアのことです。

客：路線価が付いてないエリアっていうのがあるのですか？

セ：はい、そうなんです。

客：それでは路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？

セ：はい、まず路線価についてですがその年の1月1日現在の価格を7月1日に国税庁が

　　公表しています。この路線価に土地の面積をかけて土地の価値を評価します。一般的に

　　路線価は公示価格の80%を目安に設定されています。

客：なぜ80%なのですか？

セ：路線価は1月1日に評価を行い年度の途中で変更されません。年度途中での地価の

　　値下がりによって相続税を払いすぎることのないように路線価は時価より20%少なく

　　評価しているんです。

客：なるほどあらかじめ時価の変動についても想定してあるんですね。では実際の計算方法に

　　ついて教えてください。

セ：まずは国税庁のホームページにある路線価図を開いていただき、相続される土地の

　　前面道路に記載してある数字を確認してください。例えば150 Fと記載してあれば

　　その土地の路線価は1平米当たり15万円となります。路線価図に記載してある価格は

　　1,000円単位となっておりますので、0を3つ付け足していただければ簡単に価格が

　　わかります。

客：数字の後ろについているアルファベットは何ですか？

セ：はい、それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を

　　建てている人に関係してくる記号になります。

客：路線価を確認したら次に何をすればよいのですか？

セ：はい、次に固定資産税通知書いてある土地の面積を確認してください。地籍と

　　記載してある欄にある数字が土地の面積です。その面積と路線価をかけてください。

　　たとえば先ほどの例で示した土地が100平米だった場合15万円×100平米で1500万円と

　　なります。

客：意外に簡単なんですね。

セ：はい、これだけだと簡単なのですが実際には土地の間口や地形は様々です。先ほど

　　計算した価格からこの土地の使い勝手の良さ悪さを考慮して土地の価格を調整します。

　　この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談してください。

客：税理士さんに相談すればよいのですね。

セ：いえ、税理士さんはあくまで税金のプロであって不動産のプロではありません。

　　ですので路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続で申告される

　　ケースが散見されます。

客：調整をしていないということですか。それでは使い勝手が悪い土地の場合多く相続税を

　　払っていることになりませんか？

セ：そういうことになりますね。ですので多くの土地を相続される場合には土地の評価に

　　長けた税理士さんに相談することをお勧めします。

客：次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？

セ：はい、まずは国税庁のホームページから財産評価基準の目次のページを開いて、

　　評価倍率表の一般土地を開きます。そして対象の土地がある市町村をクリックすると

　　倍率表が表示されますので対象地の宅地の倍率を確認してください。

客：倍率がわかれば次に何をすればよいのですか？

セ：はい、倍率が上がれば土地の固定資産税評価額にその倍率をかければ土地の

　　相続税評価額が算出できます。

客：よくわかりました。ありがとうございました。

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テーマ名　売却への思い

ページ作成日　2022-10-31