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老朽化物件の売却時 注意すべき点はなに？
2022-07-08
老朽化物件を売却する際に注意する点について解説しています。
以下、お客様：客 センチュリー21：セ
客：自宅が古くなってきたので建て替えを考えています。
セ：新しく建て変えると気持ちも心機一転して気持ちがいいですよね。
ただ建て替えにはメリットデメリットが存在します。
それぞれのポイントをしっかり押さえたうえで建て替えに臨みましょう!
客：そうなんですね、それぞれのメリットデメリットを教えて頂けますか？
セ：はい、それではまず建て替えのメリットですが大きく4つあり、
・土地を探す手間が省ける
・慣れた土地に住める
・今までの家の不満を解消できる
・建て替えローンが利用できる
これらがメリットになります。
客：それぞれ、詳細を教えて頂いて良いですか？
セ：はい、
まず一つ目の『土地を探す手間が省ける』ですが、これまで住んでいた家を
建て替えるので、住み替えのように土地を探す手間や購入費用などが一切不要です。
ですので金銭面と時間を一気に減らす事ができます。
客：土地を探す手間が省けるのは楽でいいですね…
セ：そうですね、
次に2つ目のメリットの『慣れた土地に住める』は学校区や地域のルールを変えずに
日常生活を送れるといったメリットがあります。
客：確かに、新しく家を探すとなると学校区等いろいろ考え直さないといけないですよね？
セ：そうですね、
次に3つ目の『今までの家の不満を解消できる』ですが、こちらは今まで不満だった
間取り、さらには電気やガス、水道といったインフラ設備などを全て新しくすることが
できます。家の間取りに不満があった場合はゼロから検討することができるので、
今よりも快適な家を実現することが出来るでしょう。
客：今の不満をそのまま次の建て替えに活かせるのは魅力ですね！
セ：はい、
そして最後の『「建て替えローンが利用できる』」ですが現在では建て替えローンと
言われる建て替えのための住宅ローンがいくつか存在します。さらに建て替えローンが
組める金融機関には大手が取り組んでいることもあり安心です。
客：大手の銀行も取り組んでいるのは安心ですね。
そうしたら次にデメリットを教えて頂けますか？
セ：はい、
デメリットは大きく4つあります。
・建替え中は仮住まいが必要
・建て替えができない場合もある
・解体工事が必要
・滅失登記が必要
これらがデメリットになります。
客：それぞれ教えて下さい。
セ：はい、
一つ目の『「建て替え中は仮住まいが必要』ですが、建て替えの場合、
今まで住んでいた建物を解体する作業があります。
ですので、解体の作業から新築が立て終わるまでの期間は仮住まいが必要になります。
解体から新築の完成、引き渡しまでがおよそ6ヶ月～1年程度と言われています。
客：住みながらの建て替えは出来ないですもんね…
そうしたら、仮住まいの賃貸費用も考えないといけないですよね？
セ：そうですね、
また引っ越しも2回必要になります。その点も踏まえて、資金計画を立てる
必要があります。
客：確かに、それは盲点でした…
セ：気づかないところで思わぬ経費が掛かってしまうケースがあるので、その点は注意が
必要です。
客：わかりました。
そうしたら次は、『建て替えできない場合がある』という事ですが、現在、
家が建っているのにそんなことがあるのですか？
セ：はい、今建物が建っている土地でも、解体して更地にしてしまうと新築を
建てられないことがあります。それを「再建築不可物件」といい、建て替えを
考えている土地が再建築不可物件にあたる場合は建て替えができません。
客：そんなケースがあるんですね。
ちなみにどのような場合が「再建築不可物件」なのでしょうか？
セ：はい、
「前面道路が建築基準法の道路でない」「接道2m未満」の場合、再建築不可の物件の
条件に当てはまります。この辺りは建て替えを検討される際にはきちんと
ご確認頂いた上で、ご検討いただければと思います。
客：わかりました。
それでは『解体費用がかかる』のは何となく分かるのですが、具体的にどのくらい
かかるのでしょうか？
セ：はい、
まず解体費用ですが解体工事の費用相場を求める方法のひとつとして
「坪単価×延床面積(坪数)」があります。しかしこれはあくまで建物本体をとり壊す際の
費用相場で、その費用とは別に家の状況や状態で様々な費用が別途必要になってきます。
こちらは解体業者に現地を確認していただいた上で、しっかりと見積もりを
取りましょう。
客：家の状態によって解体費用が違うんですね？わかりました。
それでは最後の『滅失登記』とは何でしょう？
セ：滅失登記とは、建物を取り壊した際に必要となる申請です。
建物の解体後、1ヶ月以内に申請を行わないと、滅失登記には申請義務があるため、
怠ると10万円以下の罰金を払う場合等があります。
客：罰金ですか…
それは大変ですね！
セ：そうですね、
滅失登記をしておかないと新築を新たに建てることも、その後更地にした土地を
売ることもできません。さらに固定資産税といった存在しない建物に税金を
払い続けなけばなりません。なので、滅失登記は建て替えにおいて重要ですので
解体後は忘れずに行いましょう！
客：わかりました。
建て替えするのも色々と気を付けないといけないポイントがあるんですね。
セ：はい、
ですので建て替えやお住み替えを検討される場合は、まずお近くの不動産会社に
ご相談いただければと思います。
客：わかりました、ありがとうございます。
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ページ作成日 2022-07-08
